關(guān)注過(guò)樓市一個(gè)周期的朋友，經(jīng)歷過(guò)本次樓市輿論操控面的反轉。

 

由2021年年中出臺的三條紅杠，將野蠻生長(cháng)的房企的經(jīng)濟情況暴露在公共視野到2022年上半年各地頒布的救市政策通過(guò)樓市的經(jīng)濟屬性緩解當期的財政危機。

 

不論任何原因導致的經(jīng)濟危機和就業(yè)下滑，都是樓市啟動(dòng)的標志。每輪寬松的手段都是不盡相同的，比如降低購房門(mén)檻，比如降低貸款利率，但相同點(diǎn)都是經(jīng)濟遇到了困難。

 

在2021年11月和2022年6月兩次同家人抄底價(jià)進(jìn)場(chǎng)一環(huán)內最好高中的改善型住房和第一梯隊的中小學(xué)學(xué)區二手房，這套二手房首付僅為2.5年工資，租金就可以完全覆蓋公積金外的商貸。極大改善了我的財富狀況及未來(lái)子女的教育問(wèn)題。

 

說(shuō)到“改善”買(mǎi)房，很多人會(huì )簡(jiǎn)單以為就是換個(gè)大一點(diǎn)的房子，或者學(xué)區好一點(diǎn)的房子，改善居住條件。

 

這當然是對的，但是只對了一半。

 

房子作為一種非常重要的資產(chǎn)，在家庭財富中占絕對大的比重?？紤]其保值增值及改善家庭財務(wù)狀況的特性是改善買(mǎi)房更重要的另一半。

 

改善你的財富狀況。

房產(chǎn)升值空間

從幾年前開(kāi)始，有一種觀(guān)點(diǎn)特別流行：“現在的獨生子女，未來(lái)會(huì )繼承爺爺奶奶、外公外婆和父母的房子，人手幾套房不成問(wèn)題，未來(lái)大家都不缺房子，房?jì)r(jià)也不會(huì )漲未來(lái)反而會(huì )下降”。

 

這個(gè)觀(guān)點(diǎn)忽略了一個(gè)重要的因素，忽略了新移民忽略了城市遷移發(fā)展，20年后你手里的房有人接盤(pán)嘛？名下的房子，只要房齡接近20年，就要置換掉。

 

經(jīng)濟增速下行，房子還能不能買(mǎi)？

 

這兩年我國經(jīng)濟面臨困難，經(jīng)濟增速從以前的兩位數下降至現在的4.5%左右，未來(lái)還會(huì )進(jìn)一步下降。

 

雖然我國的經(jīng)濟增長(cháng)從2007年來(lái)就一直在減速，可是房?jì)r(jià)已經(jīng)翻了1倍以上。且前發(fā)展階段還很低，經(jīng)濟增長(cháng)還在持續，城市化還遠遠沒(méi)有完成，人口基數很大，老齡化也才剛剛開(kāi)始。

 

經(jīng)濟增長(cháng)紅利、城市化紅利、人口基數紅利、這“三大紅利”共同構成了房?jì)r(jià)上漲潛力的基本面。

 

而且即便是一個(gè)國家經(jīng)濟增速下行，甚至衰退，只要能走出衰退，房?jì)r(jià)還是漲的。

 

上一期提到的買(mǎi)房其實(shí)是買(mǎi)一個(gè)國家或地區的未來(lái)，你是否看好某個(gè)國家或者地區的房產(chǎn)，取決于你對它的長(cháng)期判斷。

潛力房股

最有價(jià)值的城市是二手房成交量超過(guò)一手房的城市，決定身價(jià)的不是新房也不是有幾套房子，而是流通性好的二手房市值。

 

每個(gè)行情下，房?jì)r(jià)上漲的類(lèi)型也是不同的。房?jì)r(jià)下跌期，學(xué)區房最抗跌。房?jì)r(jià)橫盤(pán)期，規劃利好近期能落實(shí)政府主投利區域的樓盤(pán)漲幅最快。而房?jì)r(jià)普漲時(shí)期，高品質(zhì)改善房需求變大同比漲幅突出。

 

同樣還有環(huán)境資源上的優(yōu)質(zhì)，比如稀缺的資源、醫院、商圈、政府機關(guān)等，它們帶來(lái)的便利性，是房?jì)r(jià)保值升值的要素。綜合來(lái)說(shuō)市中心的房子更有升值潛力。

最大化收益的首付和貸款比

要盡量少付首付，多用貸款，應該付一個(gè)允許范圍內的最低首付，還可以對抗未來(lái)的通脹。

 

把支付往后延長(cháng)，貸款的期限還要盡量長(cháng)，這樣就可以減少近期的支付壓力，并對抗未來(lái)的通脹。

 

盡量用公積金貸款，因為公積金貸款利率低。