去年的今天，樓市的關(guān)鍵詞還是“萬(wàn)人搖號”、“日光盤(pán)”，而如今格局已驟然大變，可以說(shuō)，進(jìn)入到“良幣驅逐劣幣”的狀態(tài)。
樓市“金九”未至，“銀十”同樣低溫開(kāi)局，賣(mài)房的著(zhù)急了，買(mǎi)房的猶豫了，情緒傳染很快。以至于，十一小長(cháng)假期間，有多個(gè)粉絲下單我們的房產(chǎn)咨詢(xún)。
所以，干脆寫(xiě)一篇，我們對于現階段，房產(chǎn)的核心觀(guān)點(diǎn)和邏輯。

1

去年 9 月份，我們第一次在文章中提到“一九現象”，現在來(lái)看，越來(lái)越清晰，樓市已經(jīng)從普漲到了“極端"分化。買(mǎi)房再也不是一勞永逸賺錢(qián)的方式。

城市的分化，板塊的分化，甚至就連開(kāi)發(fā)商，也出現分化。樓市最可怕就是這種分化的片面，

車(chē)子買(mǎi)錯了，隨時(shí)可以出手，房子不一樣，現在“太”不好賣(mài)了。

央行也說(shuō)了，中國家庭戶(hù)均 1.5 套房。人們缺的不是房子，是好房子。

什么是好房子，往往具備明顯的稀缺性特征。

2

新房不好賣(mài)了？

只有一線(xiàn)城市，優(yōu)質(zhì)板塊的新房有熱度。

主要原因是限價(jià)嚴格，導致價(jià)差大，搖號者眾多，帶動(dòng)市場(chǎng)情緒，但相比去年，中簽率已經(jīng)提高了很多。

紅盤(pán)畢竟極少數，也有部分新盤(pán)開(kāi)盤(pán)去化率二三成。雇人排隊出現了，推銷(xiāo)電話(huà)頻繁了，就差小蜜蜂上街拉人了。

9 月，全國房企 30 強銷(xiāo)售額環(huán)比 8 月下降 8%，同比去年 8 月大降 35%。

土拍的不樂(lè )觀(guān)，一定會(huì )刺激現有庫存更加快速地去化。

開(kāi)發(fā)商融資成本持續走高，促銷(xiāo)欲望強烈，而購房者觀(guān)望情緒濃重，追漲殺跌效應明顯，才有了限跌令空降。這僅僅是開(kāi)始。

三四五線(xiàn)城市，尤其遠離中心大城市，自身又沒(méi)特色產(chǎn)業(yè)，之前被炒過(guò)的，這一輪泡沫會(huì )破。

多說(shuō)一句，現階段，買(mǎi)期房，一定要多了解下開(kāi)發(fā)商。

3

二手房不好賣(mài)了？

一邊掛牌量大幅增加，另一邊成交量、帶看量大幅下降。

根據國家統計局，全國 70 個(gè)大中城市的房?jì)r(jià)監測數據顯示，7 月份二手房上漲城市 41 個(gè)，下跌城市為 26 個(gè)，8 月上漲城市 27 個(gè)，下跌城市 34 個(gè)，拐點(diǎn)再次確認。
買(mǎi)賣(mài)雙方心理發(fā)生變化。

購房者不急著(zhù)入市了，搶房子的現象看不到了。

資金吃緊的投資客斷臂求生，價(jià)格都好商量，降 10% 算少的，給全款，能再砍 10% 。更多房東也不急著(zhù)大降價(jià)，雙方在觀(guān)望試探。

中介最先“撐不住”了，關(guān)店潮已經(jīng)出現。

反過(guò)來(lái)說(shuō)，現在賣(mài)房，急著(zhù)出手套現，只能在價(jià)格上讓步，而且是一大步。至于能不能賣(mài)掉，真要看造化了。

4

學(xué)區房不好賣(mài)了？
“房住不學(xué)”是今年的風(fēng)向，政策打擊太精準，傳播焦慮的自媒體徹底閉嘴，市場(chǎng)氣氛沒(méi)了。

老破大、高溢價(jià)、預期太高的學(xué)區房，價(jià)格已經(jīng)下探，但沒(méi)有成交量，因為很多家長(cháng)在期待多校劃片+教師輪崗制的出臺，等等等等，等到不能再等......

只有雙學(xué)區小三房和有學(xué)區屬性的改善房，成交比較穩定，畢竟二胎家庭，這是剛需。

身在其中，就會(huì )發(fā)現，學(xué)區房的核心價(jià)值不是區分學(xué)校，而是篩選家長(cháng)。

5

多地房貸審批趨嚴，額度吃緊，利率居高不下。

個(gè)別城市出現新房、二手房停止放貸的情況，未停貸的銀行，多數放款周期在 6 個(gè)月左右，這也間接讓二手房市場(chǎng)處于冰凍狀態(tài)，流動(dòng)性大幅下降。

有消息稱(chēng)，房地產(chǎn)金融政策將轉松。我們覺(jué)得不宜樂(lè )觀(guān)，樓市調控不會(huì )急轉彎，更不要期待信貸會(huì )大放水。“房住不炒”仍是政策主基調。

在房地產(chǎn)發(fā)展的 20 年中，房地產(chǎn)每次出現拐點(diǎn)，都和信貸有關(guān)。

回憶一下，2015 年，首付可是能做到兩成的，房貸利率直接降到基準以下。

6

買(mǎi)房之前，務(wù)必想清楚自己的真正需求。

人一輩子，要換 3-4 次房子。也許你今天幻想去住大房子，可是當有孩子的時(shí)候，會(huì )考慮學(xué)區，有二胎的時(shí)候，會(huì )考慮三房或者四房，等兒子快要結婚的時(shí)候，會(huì )考慮拆分，等自己沒(méi)有安全感的時(shí)候，會(huì )想離孩子近一點(diǎn)......

不同階段，需求越清晰（敢于做減法），越容易快速鎖定購房目標。

更關(guān)鍵的是，不容易被中介忽悠，買(mǎi)了不符合自己需求的房產(chǎn)。

7

現階段，99% 的公寓、寫(xiě)字樓、商鋪、養老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)，別碰，全是巨坑。

前些天看了一個(gè)報道，深圳某樓盤(pán)，公寓打 7 折，給中介傭金高達 13%，也賣(mài)不動(dòng)。市面上，賣(mài)公寓，傭金給 6%-8% 的比比皆是。
天津還有過(guò) 10 萬(wàn)的現金成交獎，現場(chǎng)發(fā)。

8

千萬(wàn)不要套用幾年前樓市投資成功經(jīng)驗，試圖復制，那多半是運氣。

市場(chǎng)不一樣了，需求不一樣了，房?jì)r(jià)也不一樣了，接盤(pán)的人呢？

9

對于樓市自媒體的報道，尤其標題，別太當真。

現在是漲價(jià)放大 10 倍，降價(jià)放大 10 倍，總把局部情況，個(gè)別城市情況，說(shuō)成全局、全國，放大恐慌。每天編輯都想著(zhù)搞一個(gè)大新聞，整個(gè) 10W+。

市場(chǎng)進(jìn)入到調整階段之后，政策空降頻率已經(jīng)降低，一切都是求穩！

穩地價(jià)，穩房?jì)r(jià)，穩人心。

10

一、二線(xiàn)城市，租房的人群會(huì )不斷增多，而房租只是局部漲價(jià)，并非普遍漲價(jià)。

市場(chǎng)本身就存在周期性，還容易受到外界因素干擾，比如疫情、政策等。諸如上海、成都、深圳、杭州等熱點(diǎn)城市，畢業(yè)季供需關(guān)系失衡，才導致漲價(jià)。

非熱點(diǎn)城市，租賃市場(chǎng)正在進(jìn)入冬天，降價(jià)才能租出去。

結

一切沒(méi)有理由支撐的暴漲都是泡沫，注定要被戳破，只不過(guò)是虧了高位接盤(pán)的人。

切莫瞎投資，更別相信什么抄底的話(huà)，因為調整都沒(méi)真正開(kāi)始。